رهن به عنوان وثیقه در قرارداد های بانکی

رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد. عقد رهن از جمله عقود تبعی است؛ به این معنی که تا دینی وجود نداشته باشد عقد رهن واقع نمی شود. در هنگام ثبت سند رهنی در دفتر اسناد رسمی به دائن وکالت داده می شود که اگر بدهکار در موعد تعیین شده بدهی خود را تسویه نکرد، بستانکار اختیار داشته باشد از عین مال مرهونه یا مبلغ حاصل از فروش آن طلب خود را برداشت و باقی آن را به صاحب مال بدهد همچنین در صورت نداشتن وکالت به دادگاه مراجعه و اجبار به بیع یا ادای دین به نحو دیگر را بخواهد. بانک ها در قبال ارائه تسهیلات به افراد اقدام به دریافت وثیقه می نمایند که این وثیقه می تواند رهن مال غیرمنقول باشد.

 

 

 

 

شرایط وثیقه ملکی

• کلیه تضمینات و و ثائق باید حداقل ۱۲۰ درصد اصل و سود قطعی تسهیلات اعطایی را پوشش دهد؛
•  در موارد ضروری به تشخیص صندوق، متقاضی موظف است مال مورد وثیقه را بیمه کرده  و تا پایان تسویه کامل تعهدات مدت بیمه را تمدید نماید؛
• ملک باید به صورت ۶ دانگ ، مفروز و بلامعارض، سهل البیع ، و دارای سند مالکیت رسمی بوده و در هیچ یک از طرح های شهرداری و راه سازی و مترو قرار نداشته باشد؛
•  برای احراز موارد فوق بایستی استعلام مورد نیاز انجام گرفته و ثیقه گذار اظهارات خود را گواهی کند.

 

فک رهن از ملکی که به عنوان وثیقه در رهن بانک است

خانه‌ای که به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دارد، برای خرید و فروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه‌ بدون فک رهن، طبق قانون، مخالف منافع بانک و قابل پیگیری تحت عنوان ی است .

 فک رهن از دو طریق صورت می گیرد:

الف. تسویه حساب کامل؛

ب. سپرده‌گذاری.

 

خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد چگونه امکان پذیر است؟

فک رهن تنها پس از تسویه کامل تعهدات انجام می گیرد. در صورت در رهن بانک بودن ملک، مالک نمی تواند به طور رسمی و محضری سند آن را به شخص دیگری منتقل کند، اما راه هایی برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، وجود دارد از جمله:

•  انتقال از طریق انعقاد مبایعه‌نامه امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات و فک رهن از ملک مورد نظر موکول کرد؛
• این امکان وجود دارد که  طبق ضوابط رسمی، خریدار جدید جانشین مالک قبلی شده و پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در اینصورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت که از نظر کارشناسان این مطمئن ترین روش می باشد؛
•  طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحب اولیه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به وی وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و . می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را نداشته و  وکیل،  یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

 

تعویض وثیقه در قراردادهای بانکی

از افرادی که به دلیل دریافت تسهیلات بانکی، سند واحد مسی به عنوان وثیقه تسهیلات آنان در رهن بانک قرار گرفته است. می توانند با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک مورد نظر از رهن بانک بدون نیاز به تسویه حساب با بانک جهت تسهیلات دریافت شده نمایند و سند خود را آزاد کنند.

در شرایطی که افراد قصد تعویض وثیقه خود را داشته باشند، بانک متناسب با ضوابط و دستورالعمل های مشخصی که در این خصوص وجود دارد، اقدام به تعویض وثیقه وپذیرش وثیقه جدید می نماید و به این ترتیب سند آن واحد مسی آزاد می شود.

با این اقدام فرد می تواند علاوه بر آنکه همچنان به بازپرداخت مبلغ تسهیلات خود در قالب اقساط ماهانه تسهیلات ادامه می دهند، از طریق جابه جایی وثیقه، ملک مورد نظر را به فروش رسانند.

 

از دو روش می توان اقدام به تعویض وثیقه کرد:

الف. سند ملک دیگری که به نام خود مدیون است برای تعویض وثیقه به بانک ارائه و در قبال آزاد شدن سند ملکی، ملک دیگری که به نام خود وی یا شخص دیگری است را در رهن قرار دهد. در این حالت ملکی که به نام خود تسهیلات گیرنده می باشد و برای تعویض وثیقه به بانک معرفی می شود، بایستی بعد از تاریخ دریافت تسهیلات به نام وی شده باشد در این صورت مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد و فرد می تواند با معرفی ملک جدید وارایه سند آن به بانک، اقدامات لازم به منظور تعویض وثیقه را انجام دهد.

ب. اگر ملکی که برای تعویض به بانک معرفی می شود به نام فرد دیگری باشد نیز مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد؛ اما در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ یعنی فرد تنها مجاز است بین ۶ ماه تا یکسال،  از این وثیقه به عنوان وثیقه تعویضی استفاده نماید؛ در طول این مدت فرد باید اقدام به خرید ملکی به نام خود کرده و با معرفی ملک جدید به بانک، آن را در رهن قرار دهد.